北京楼市整体豪宅化 谁来为郊区伪豪宅买单
时间：2016-07-20 11:32:28 来源： 评论： 点击：
在“出则地王”的土地行情下，北京楼市全面高端化步伐加快。根据中原地产研究部的监测，目前，北京平均单套成交金额达519万元，环比上年的379万上涨了37%。事实上，五环沿线商品房套均总价已达到600-900万左右，从西北五环到东北五环，基本上总价都在1500万以上甚至更贵。而5月昌平南邵地王的出现，更是令六环外房价向7万元/平米发起冲刺。一切迹象都在表明，北京全面豪宅化时代已经提前来临。
与高房价并行而来的是产品定位与地理位置的悖论。由于土地成本高企，平层豪宅不再是城市中心的专利，转而向更外围的郊区扩张。这一方面固然是当前大平层的流行趋势使然，但更重要的原因则是被土地成本逼迫，不得已而为之。
“虽然说大平层产品近年来比较流行，但显然这样的产品更适合在城市核心，提高土地利用率的同时兼顾居住舒适度。但这样的产品放在郊区就成了不伦不类的伪豪宅，一方面便利性不如城区二手房；其二舒适性不如别墅；其三升值潜力小等。”业内人士分析认为。
首先，从便利性来说，大平层多在180平米以上，按照当前五环外的价格，置业大平层的门槛将在千万元左右，而同等的价位，置业五环内甚至四环内面积相当的次新二手房亦有较大选择空间，二者面积相差不大，但生活配套却不可相提并论，生活便利性和舒适性差距很大。
而另一方面，从居住舒适度来讲，郊区平层豪宅又远逊于别墅。事实上，由于别墅供地叫停，商品房供地日益稀缺且容积率趋高，从基础上逐步关闭了别墅产品的大门，所以大平层豪宅就作为别墅的替代品身份出现在城区，大平层豪宅拥有较大的居住尺度，虽居住体验上不及别墅，但它有城市配套的便利度，因而也受到市场欢迎。
从竞争力来看，目前市场上90%新推出的住宅项目都是大平层产品，产品形态单一趋同，稀缺性无从谈起，这样带来的结果就是产品形态上很难拉开差距，能够显着拉开差距的只有在地段表现上，但是郊区项目地段上显然很难比拟城市平层，因此相对来说竞争力弱，升值空间极为有限。
这种尴尬的市场地位让“购买郊区平层豪宅”实在是一个糟糕的选择。事实上，对于高端置业而言，别墅才理应是作为终极居住形态的最佳方案，但其饱受逅病的配套问题却是最大的短板，一旦突破这一掣肘，势必成为高端置业追捧的对象，近期未开先热的合院类别墅项目观山源墅便是最好的例证，该项目位于房山长阳CSD板块，良乡政务区板块，大学城板块，三大板块的交汇处，配套成熟，是真正意义上的城市别墅。此类别墅产品不仅各种优质配套成熟完备，别墅的稀缺性也决定了其未来巨大的升值潜力，无疑才是郊区豪宅中高价值、高舒适度、低风险的终极之选。
