北京、上海、广州等一二线城市近期重新迎来“地王”季，地产商发力布局大城市的现象越演越烈。专家认为，三四线市楼市在经济增速下滑、地产供应量相对较大的背景下风险加大，而一二线城市的资源稀缺等优势开始显现，房价上涨动力稳定。
八成资金投向一二线城市
广州，6月份房地产“黑马”佳兆业携裕瑞房地产以45.57亿元拿下黄埔区南玻宅地，成为广州当时的总价“地王”；上海，连一直对“地王”称号敬而远之的万科7月份也出资48.7亿元抢得张江高科(5.56,0.07,1.28%)技园区商住地块，溢价率88.6%，刷新了上海年内总价“地王”纪录；深圳，“前海第一拍”7月26日在深圳土地交易中心举行，最终深圳本地房企卓越置业分别以51.99亿元和71.8亿元将其收入囊中，溢价率分别为52.7%和32.5%。
一二线城市土地市场重现火爆场面，显示出地产商将经营重点重新移至大城市的趋势。据世联地产[微博](9.78,0.23,2.41%)统计数据，今年上半年万科地产、保利地产[微博](11.02,0.48,4.55%)、恒大地产、中海地产等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，同比去年597亿元的数据，增幅达到230%，其中一二线城市占79%，接近八成。
如，被称为“拿地狂人”佳兆业集团，今年获取的土地几乎都在上海、广州、深圳、杭州、青岛、武汉、成都等一二线和区域核心城市。此前一向以二三线城市，特别是三线城市为经营重点的恒大地产，7月初以35.6亿元购得北京昌平区沙河镇一块居住用地，被业界视为品牌房企实施战略转移，重新回归一二线城市的“加强信号”。
国土资源部的数据也显示，今年1-5月，房地产开发企业到位资金4.5万亿元，同比增长32.0%，企业购地积极性上升，并向一线城市和部分二线城市回归，一线城市住房用地供应增幅大幅高于全国水平。
一二线城市成房企“安全港”
地产商加大一二线城市布局的趋势，已引起各界关注。专家分析认为，在经济增速放缓背景下，一二线城市的资源聚集、土地稀缺、经济增长稳定等优势开始显现，而前两年房地产企业重点布局的三四线城市，由于库存加大、房价过快上涨缺乏支撑等原因，风险开始增大。
合富辉煌(中国)山东分公司市场研究总监许传明说，从山东来看，济南、青岛等二线城市相比地级市及县城来说，今年以来的销售情况和市场活力确实要好得多“三四线城市风险相对较高，特别是没有良好产业支撑的地区。”
“2009年之后，三四线城市的土地供应有了爆发式的增长，特别是大城市限购等调控加码后，不少地产商开始重点布局三四线城市，目前这些城市地产市场存量较大；而一二线城市在不断去库存。”北京中原市场研究部总监张大伟说。
据中原集团研究中心监测，2012年一线城市楼市的平均供求比为1.01，而到了今年上半年，一线城市平均供求比降为0.8，出现供不应求情况，市场存量下降、房价上升。
中国房产信息集团克而瑞研究中心近日发布《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，风险最大的城市主要集中在三线城市，上海、北京、广州成为我国房地产风险最低的3个城市。
易居研究院企业研究中心的报告也指出，由于三线城市经济总量相对有限，中心区域的土地供应也较为充裕，使得三线城市供应过量的市场“雪上加霜”；即便一二线城市楼价一直高企，但是在更高的市场去库存推动下，一二线城市的风险依旧比三线城市小得多。
房价走势或将继续分化
不少业内专家认为，房地产市场的这种分化还会持续，一二线城市房价“领涨”的趋势短期内还难以改变，今后还需加强“以人为核心的新型城镇化”，促进大中小城市协调发展。
国家统计数据显示，近期一二线城市房价涨幅明显加快。6月份，北上广深等一线城市新建商品住宅价格涨幅分别达16.7%、14.4%、16.5%和16.0%，南京、福州、厦门、郑州等二线城市涨幅也都超过10%，一线城市和重点区域的二线城市“领涨”全国。
张大伟说，在2011年之前，大中小城市房价涨跌基本一致，但此后房价走势开始出现分化“在经济增速放缓背景下，一些中小城市的就业吸纳能力受到明显影响，而相对来说大城市机会更大，这种集聚效应暂时还难以改变。”
国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁说，在一线、二线高等级的城市，资源稀缺性依然存在，房价还有上涨的空间，部分三线城市和四线城市、县城再按照当前的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。
此外，业内人士分析，周转速度较慢或者部分大量布局三、四线城市的中小房企市场份额正在萎缩，相比之下，走高周转策略的标杆房企销售业绩和利润增幅都较为突出，其市场占有率也在加速扩张，而标杆房企的产品布局正再次向一二线城市集中，部分中小房企正是缺乏这一优势而遭遇净利润下滑甚至亏损。
一些专家认为，政府宜引导一些优质资源向中小城市相对均匀分布，合理引导人口流动，遏制大城市房价上涨趋势。如，通过改变交通状况，在相对远的地方增加中低收入者购房的供给，同时在大城市通过增加保障性租房市场供给，缓解中低收入者住房压力。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，中央提出“推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，在此过程中需引导产业、劳动力在空间上更协调地集聚，三四线城市应提供更好的人文和生态环境，以吸引更多转移人口。
