怂恿买卖双方订立阴阳合同
房地产中介六种居间行为待规范
□本报记者余瀛波
只需在百度[微博]中输入“房地产中介”的关键词，首页上几个醒目的标题就会跃然眼前：“买房人被骗签合同中介判赔4万”、“买二手房小心房产中介忽悠房龄”、“房产中介克扣押金花样百出：租房1年欠8千水费”……
据了解，在北京市第一中级人民法院随样即抽取的近两年审结的150件房屋买卖合同纠纷案件中，原告以未妥当履行义务为由向中介机构提出权利主张的，及当事人虽未向中介机构提出诉讼请求，但法院确认居间服务存在瑕疵的案件共计91件，占抽样案件总数的60.7%。
北京市第一中级人民法院法官詹晖告诉《法制日报》记者，该院近日对房地产中介市场的诚信状况进行了调研。调研认为，目前中介机构的不规范居间行为主要有六种类型：
一是未尽到如实报告义务，导致双方因房屋不符合预期产生争议。部分中介机构为了促成交易，隐瞒待售房屋的不利条件，买受人于合同签订后了解到真实情况，买卖双方因此产生争议，使合同履行产生障碍。
二是合同重要事项约定不明，导致买卖合同履行陷入困境。部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未充分协商；部分中介机构或经纪人责任心不强，未将双方口头达成的一致性意见载入合同；部分中介机构或经纪人急于促成交易，对争议事项采取回避态度，为日后争端埋下隐患。
三是对于房屋性质未尽审查与提示义务，导致合同目的无法实现。普通购房人因为缺乏相关法律及政策知识，往往不能正确认识房屋的法律性质以及交易中存在的风险。而部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。
四是对房屋的所有权归属或代理人的代理权限审查不严，出现无权处分或无权代理的情况，引发其他权利人提出异议。
五是怂恿买卖双方订立阴阳合同，以达到偷逃税款的非法目的。这种操作方式规避了税收监管，给国家税收造成了巨大的损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口，违约方当事人往往以此为由抗辩合同无效。
六是协助不符合购房条件的买受人虚构条件和证明，逃避限购政策的规制。中介机构的行为不仅扰乱了正常交易秩序，而且很可能导致买卖合同客观上无法继续履行。
