为了孩子上学高价买了
北京学区房，却迟迟无法落户；买了房子却发现房屋中已登记多人户口……近年来，因为房价快速上涨、户籍管理政策变化以及教育资源不均衡等原因，学区房炙手可热，与此同时，二手房买卖过程中因户口迁移产生的纠纷呈增长趋势。
8月30日，北京市第二中级人民法院召开新闻通报会，通报了该院三年来因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件的审理情况，据该院专题调研显示，买房人要求现有户口迁出与赔付逾期迁户违约金的案件，占此类案件总数的86%。法官在发布会上提醒，二手房买卖中，签订合同时约定关于户口问题条款是预防纠纷的关键。
问题：房买了户口却“卡”住了
2014年6月，经中介公司居间介绍， 王某与于某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，买卖一处西城区的学区房，并约定出卖人王某迁出户口的时效以及违约金等。
2014年8月，于某向王某发函，提出房屋住所地的户口本上实际登记5人，与达成买卖意向时提供的信息和资料不符，双方至今未就户籍人口迁移、学区名额占用、居住时限等影响房屋交易的若干问题协商一致，并表示在上述事宜未能协商解决的情况下，其本人不能继续与王某办理网签事宜。王某对此未做回复。
法院经审理后认为，双方就户籍迁移、学籍使用及税费分担等问题无法达成一致，导致合同无法继续履行，合同应予解除。
在另一起二手房交易过程中，买卖双方因为案外人的户口未迁出而产生了纠纷。
据北京二中院民一庭庭长肖大明介绍，2014年、2015年及2016年1月至7月，该院先后审理涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件分别为13件、22件及15件，呈逐渐上升趋势。上述案件全部为二审民事案件，占同期审理的房屋买卖合同纠纷案件总数的5%。其中买房人要求现有户口迁出案件，占此类案件总数的86%。买房人要求赔付逾期迁户违约金的案件，占86%。
另外，此类案件中，涉及东城、西城区房屋的案件分别占案件总数的26%和32%，涉及学区房买卖的案件占25%，涉及连环买卖的案件占20%，50%的案件涉及案外人的户口。
肖大明介绍，房屋买卖合同中，一般约定按房屋总价款的一定比例按日支付逾期迁户违约金。由于违反户口迁移义务的违约行为持续时间较长，导致诉讼时违约金数额较高，从几十万元到百余万元不等。
难点：原有户口不愿或不能迁走
据了解，有的买房人在签订购房合同时未预先调查核实，未与其他户籍登记人明确户口迁出义务，仅仅是卖房人答应让其亲属迁出，以至于在合同履行过程中，出现登记人不愿配合、根本找不到登记人甚至登记人已经死亡等情形，导致户口迟迟无法迁出的情况时有发生。
还有部分户口的登记人没有其他落户地点，如有的卖房人卖房后租住公租房，有的老人以“卖房养老”的方式居住在养老院等，因公租房、养老院及私人租赁的房屋等不具备落户的条件，导致户口无法迁出。
此外，北京二中院经调研发现，部分以入学为主要目的的购房者，因房屋实际情况等种种原因根本无法落户，或因学籍使用限制等原因无法确保入学资格，导致购房目的无法实现从而产生纠纷。
比如，有的当事人购买学区房，尤其是东城、西城等中心城区的平房，房屋产权证上记载的房屋用途虽为居住，但实际是过道，或者实际面积非常小，有的甚至不到2平方米，此类房屋的登记面积或实际情况无法满足居住条件，在落户过程中可能存在障碍。
提醒：迁移户口不可“硬来”
通报会上，北京二中院的法官提醒，二手房交易中，无论是买房者还是卖房者往往都要面临法律风险。
对卖房者而言，除了可能面临高额违约金以及由于根本违约导致合同解除的风险之外，还要承担卖房人以外的其他户籍登记人反悔的法律风险。即如果涉案房屋中的户籍登记人同意配合迁出户口，但又反悔不愿继续履行相应义务的，因为登记人反悔的行为导致卖房人对买房人构成违约并承担相应违约责任。
而对于买房者而言，法官表示，相关案件中，法院不会直接判决迁移户口。户口迁移系公安机关户籍管理的职权，不属于人民法院民事案件处理的范围，即法院无法判决迁移户口，只追究卖房人的违约责任。
如果登记人不同意迁出户口或不具备迁出户口条件，或者涉案房屋有其他无法落户的情况，买房人仅能依据双方买卖合同的约定，主张相应的违约金，无法要求法院判决他人迁出户口或判决其迁入户口，公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。
但是，根据现有户籍政策，房屋内现有户口不影响新的所有权人户口迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。
建议：合同要明确约定相关条款
针对上述情况，在购买学区房时，如何做才能最大限度地保护自己的合法权益呢？
北京二中院法官建议，买房人、特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的，在签订买卖合同前可以在产权人同意的情况下，在属地派出所查询房屋内登记户口情况，并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限、履约保证金和相应违约责任。
此外，因为户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，买房人可以向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策，而不是仅凭卖房人或中介机构的保证就盲目购买。
同时，以购买学区房为主要目的的买房人，提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况也非常必要。如果所在学区对学籍使用有限制，建议在合同明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。如果因卖房人根本违约致使买房人购买学区房的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并要求赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。
法官表示，在此类案件中，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用，如果卖房人违约，有可能导致买房人购房目的无法实现，买房人要求继续履行合同的，那么买房人可在诉讼过程中向法院申请行为保全，禁止使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学位。
