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“共有产权房”利好购房者 对房价的影响存在变数

时间:2017-08-04 15:07:06 来源: 评论:0 点击:

  每个时代都有每个时代需要应对的难题,就像时下中国的房子问题,谁能解决好这个问题,对于中国经济来说,可能就是一次再造。

  十天前召开的中共中央政治局会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制,把房地产长效调控机制做细做实。而后,类似广州等城市的“租售同权”,以及北京刚刚推出的“共有产权”等,细则公布。

  关于“租售同权”,我在“租售同权到底在保护谁的利益”一文中已有详细介绍,今天主要讲讲“共有产权”。

  什么是“共有产权”,通俗的来讲,就是如果把买房子看成是要成立一家创业公司,政府(代持机构)出资占股50%(具体占股比例需要协商和进一步明确),民营资本(购房者)出资占股50%,但公司的管理和运营权则由民营资本(购房者)支配。

  具体来说,如果这个房子的总价是500万,那么按照各占50%的份额算,有资格购买“共有产权房”的购房者,只需要花250万就能拥有这个房子的全部使用权(政府将自己的使用权让渡给购房者),如果购房者贷款200万的话,也就是说,只需要首付50万,就能获得500万的“共有产权”住房。

  “共有产权房”是允许出租的,但获得的租金是按照原始“份额”来分配,不过我个人觉得这个租赁市场不太好管理,具体落实存在难度,因为使用权掌握在购房者手里,后期到底是自住还是出租,监督难度较大。

  “共有产权房”五年之内是不允许买卖的,五年之后购房者可以从政府(代持份额机构)手里按市场价格购买其他份额(股权),购买后这个房子就成购房者自己的了。购房者也可以在五年后,将自己的份额(股份),按照市场价格转让给政府(代持机构),也可以卖给有“共有产权房”购房资格的人。

  还是拿刚才那个例子来说,假设购房者2017年以250万获得了一套占50%份额的“共有产权”住房,五年后这个房子价格涨到了600万,那么购房者持有的份额,就价值300万,比原来升值了50万,如果按照300万卖给其他“共有产权”资格购房者,或者回购给代持机构,增值的50万(税前),依然属于购房者所有。这跟卖掉某个公司股份获得的收益类似。反之亦然,如果房价下跌,购房者在选择抛售自己份额的时候,就会亏损。

  从中可以明显的看出,“共有产权”直接降低了首次购房者要付出的成本,但并没有从价格的角度对房子做出“限价”,实际上这就是所谓的“市场化”调控方法。这个方法可能比“限价房”、“经济适用房”等“自住房”要更符合市场自身运行模式。

  从具体对购房者的影响来看,假设某“共有产权房”实际推出后规定购房者所占份额为50%,代持机构占50%,那么对于购房者来说,购买后相当于拥有一套稳定的住房,但其所花的钱却一下子少了50%。

  “共有产权房”的目的是非常明确的,满足自住性需求,抑制投资投机性购房,稳定房价(注意这个)。但由于购买“共有产权”的条件非常苛刻,从年龄(30岁之后),到具体家庭住房背景(家庭名下没有住宅、没有卖过房、没有拆迁安置等协议、离婚后至少要三年等等),以及出售条件(五年)等都做出了明确的限制,“共有产权”毕竟难以满足更多换房或有投资需求阶层的家庭。真正的作用可能是,要把投资需求从最基本的保障性需求市场排挤出去。

  按照规定,购买“共有产权房”,至少要年满30岁,这个很有意思。实际上对于30岁的人来说,正是为社会做贡献,创造价值的时候,也是事业发展的重要阶段,但也面临着结婚生子、子女教育等的重要问题,人生到了这个时间阶段,上有老下有小,最需要稳定的住房,并且也有了一定的积蓄,如果用更低的成本能够拥有固定住所,对于这部分人来说,是比较渴望的。

  按照数据,在过去几年,北京的自住房供给量超过7万套。2016年北京全市保障房开工5.6万套,保障房竣工6.4万套,今年已经有接近2万套的保障房供地,这些房子未来一旦投入到市场,都将变成“共有产权房”。“共有产权房”其中至少30%要留给非京籍常住人口,很多“北漂”也有机会购买“共有产权”住房。

  房地产市场的长效机制,从宗旨上看,是以扩大供应、疏解需求为核心,疏解需求已经出台了很多办法,包括限购限贷、租售同权等等,但扩大供给才是解决房地产问题的关键,“共有产权”另一个目的,是保证供给方面的积极性。

  如果一味的限制需求,或者说用各种方法鼓励租房,那么新增供给就会随着买卖市场被冻结而减少,没有开发商愿意再盖房子,等到租房的人有能力买房的时候,房子依然会紧缺,面临跟当下一样的情况。

  “共有产权”,实际上是刺激了很多满足条件的人的需求,如果实施得当,这部分人反而会选择购买住房,而不是租房,长期看也有助于降低租房市场的竞争,对更低的收入阶层有利。对于开发商来说,“共有产权房”的建设,按照此政策明确规定,会有一定的利润空间,这就保证了开发商还是愿意去盖的。

  在国内,最早有很多经济学家就提醒过,建设经济适用房、廉租房等等,不如直接给符合条件的人发放住房补贴,这也是国际上很多国家通行的办法。从“共有产权”这个政策来看,实际上就是变相的给购房者发放“住房补贴”,而且是一次性大额发放,这种做法符合市场的逻辑。

  “共有产权”从政府层面讲,是解决房地产问题领域跨过的一个重要台阶,之前的限购限贷、经济适用房、廉租房、限价房等等,实际上政府并没有付出太大的成本,而“共有产权”相当于是促使相关政府和机构,直接参与到了住房市场的持有环节,不怕诟病,也不怕承担责任,这是目前解决房地产市场的一种战略思路。要知道,多年以来,地方政府都是高价卖地,完了就拍屁股走人,什么也不管了(除了收税),相当于地方政府在房地产市场获得的利益最大,而承担的责任却最少,这是不正常的。

  “共有产权房”很多人认为是回到了“公房”时代,是房地产市场走老路,这个问题有待商榷。但总体来说,单纯的房地产行业并不产生过多的经济价值,普通住宅本身就是民生问题,政府就应该多介入,参考德国、新加坡等。

  况且,时至今日,日本、德国等主要经济体,靠的不是房地产,而是真正的制造业和服务业,而美国等经济,靠的是创新和对全球金融市场的控制。中国如果把所有的金融资源,以及这一代人的青春都浪费在房地产领域,对中国经济来说,是一场不可挽回的经济灾难。

  因此,我一点都不担心房地产行业的国有化,其实从土地供给,再到大部分国有企业介入到房地产市场,房地产市场的发展,早就跟如何解决地方政府等利益息息相关,市场化反而成了政府在房地产领域只管收钱又推脱责任的借口。

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