摘要：当前市场普遍认为，中国租金收益率太低，且租金上涨乏力。但长江证券称，1.5%的租金收益率若加上潜在通胀，和国外水平几乎一样；参考纽约经验，考虑到产业结构升级，未来租金将快速上涨，涨幅超过房价。
本文摘编自长江证券报告，原标题为《租金宝典 ——租赁大世界系列之租金篇》，作者长江证券分析师谢皓宇、蒲东君。
当前市场普遍认为，中国租金收益率太低，一线城市大多只有1.5%，且租金上涨乏力，涨幅持续低于房价涨幅。
但长江证券分析师谢皓宇、蒲东君在报告中驳斥上述观点，指出1.5%的租金收益率并不低，若加上潜在通胀，和国外水平几乎一样；考虑到产业结构升级，未来租金将快速上涨，且涨幅超过房价，将复制纽约的经验。
当前租金收益率并不低 未来一二线城市租金回报率将提升
长江证券认为，首先需要弄清租金回报率的真实含义，租金回报率是名义租金除以名义房价，因此得到的是实际回报率，而可比口径的名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀。因此按中国一线城市租金回报率的1.5%加上2.0%的通胀，和国外例如英国3.2%的租金回报率加上0.6%的通胀后的回报水平几乎一样。
长江证券进一步指出，因潜在通胀处于下行通道，未来一线城市实际租金回报率将会提升，产业结构的调整也会推动租金上涨：
未来中国的潜在通胀可能会处于下行通道，原因在于GDP 的增速在逐步下行，导致CPI 也不会过高，如果考虑下降到和发达国家差不多的水平，假设潜在通胀能降到1~2%的水平，这样的可比口径收益率就显得较低，因此有赖于租金收益率恢复到新的合理水平。
而目前租金回报率提升只需出现在一二线城市，特别是一线城市。因为租金回报率在大部分二线和三线城市已经达到3%~4%的水平，所以不需要提升，需要提升的就是一线和某些二线城市的租金回报率。
租金回报率的提升，要么租金上涨，要么房价下跌。一方面，从目前一二线城市的城市化进程以及产业结构来看，房价从长远来看还是会保持继续上涨的趋势，即便美国1960年完成城镇化进程进入存量房时代，房价也还是保持上涨态势。另一方面，一线城市人口会因为产业结构调整出现再次流入，带来住房需求增加，推动租金和租金收益率的上涨。
他山之石：纽约产业结构调整后，人口回流引发租金上涨
长江证券以纽约的历史经验为例，阐明产业结构调整将推动租金和房价上涨。其指出，在接近10年的逆城市化、之后的再城市化过程中，伴随着产业升级和调整，纽约的租金和房价从1980年开始上涨，且租金涨幅超过房价是常态：
纽约经历了近10 年的逆城市化（1970-1980 年）、然后到再城市化（1980 年以后）的过程。在多年的变化中，纽约的人口增速经历了四个阶段1，也就是在第三阶段的1970-1980 年间，人口出现持续性外流且10 年外流了82 万人。不过1980 年之后，人口再次回流，到1990 年回流了25 万。直到现在人口依然保持低位平稳增长。
纽约从1980 年开始，伴随产业升级和调整，产业就业人口开始回流，同时带来的是产业增加值和租金的上涨，至今名义租金上涨了450%，名义房价上涨了547%，而且租金涨幅超过房价涨幅是常态。
纽约新旧产业成功交替后，服务业在产业中占绝对优势，其中高端服务业尤其是金融服务业也成为其支柱产业，占比GDP17%。早在1970 年，纽约的服务业占比就已率先攀升至76%，1980 年服务业彻底取代制造业成为整个美国的主导产业，到2000 年占比更是高达90%。在1980 年后纽约后工业化时代，以计算机、金融业、出版、印刷等产业为基础的服务业构成了纽约市的新经济基础的同时，租金也一直保持上行通道。
一线城市将复制纽约经验
回到中国房地产市场，长江证券表示，以北京为代表的一线城市类似于20世纪50年代的纽约，且更具潜力，预计随着第三产业比重的加大，以及非首都核心功能的疏解，租金和收入都将持续上升，租金回报率也将回归至合理水平：
对比纽约，北京目前处于逆城市化产业外迁导致人口流出的初期，也就类似纽约的1950年代。因为纽约和北京人口流动路径存在相似之处，既然现在北京处在人口流出的初期，那下一步必然是产业结构的调整和升级，新旧产业的替代会伴随人口的流入，带来租金的上修，也就对标纽约的1980 年之后。
一线城市以工业化进程最快的北京为例，对比数据发现，无论是房价增速还是租金增速，现在的北京都比纽约更有潜力：一是因为北京的产业结构调整才刚开始，收入结构调整也还没到位；
二是因为北京的城市化进程发展比纽约晚40 年左右，纽约已经在80 年代就已完成工业化。与纽约相比，北京作为世界城市的产业基础还未形成，产业转型仍然在进行中，甚至还有很长的路要走。
从长期来看，第三产业比重还将加大，第二产业质量要提升，疏解非首都核心功能及相关产业要不断加强，这些都会带动租金和收入的进一步上升，使租金回报率回归到一个合理水平。
